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前两天在 X 上看到一个非常有趣的讨论，有人提问「房价跌到什么程度可以抄底」？众所周知的是，中国国内的房地产正在经历一轮下跌的行情，部分城市可能已经面临了长达几年的跌跌不停，这就不得不让人思考什么时候才是尽头。
我自己结合之前看过的《全球房地产》以及自身的一些经验，认为房地产的价格和房租挂钩去判断其实际价值来说比较靠谱。通过租售比
在房地产市场的起伏中，许多投资者和购房者都在思考同一个问题：房价跌到什么程度才是真正的抄底时机？这不仅关乎金钱的投资回报，更关系到生活决策的理性性。
核心抄底标准：30 年房租等式
一套合理的房子价格，应该等于 30 年的房租收入。这个看似简单的公式，背后蕴含着对房产本质的深刻理解——房产的价值来自于其租赁收益。
以一个具体案例来说明：某市一套 8000 元/平米、100 平米的房子，价格为 80 万元。月租为 1200 元，年租金为 1.44 万元。按照 30 年房租的公式计算，合理价格应该是 43.2 万元。超出这个价格的部分，本质上都是市场泡沫——是投资者在赌房价上涨所支付的溢价。
这个标准与国际房产估值理论高度吻合。换句话说，用年租金乘以 20-30 倍，就是房产的合理价值。
金融学角度：租售比大于房贷利率
另一个重要的抄底指标来自金融学原理：当年租金收益率大于房贷利率时，购房就变成了一个正收益的理财产品。
继续用上面的案例：年租金 1.44 万元，若房贷利率为 3%，则合理房价应为 48 万元（1.44 万 ÷0.03）。这个逻辑很清晰——如果你用贷款买房的年租金回报率高于银行贷款利率，那么出租的收益就能覆盖房贷成本，且有所盈余。
截至 2024 年末，中国的房贷利率已经降至历史低位。5 年期以上 LPR 从 2024 年初的 4.2%累计下降至 3.6%，一线城市的首套房商贷利率已跌破 3%。这意味着，在利率环境宽松的当下，只要租售比达到国际合理水平，购房就值得考虑。
国际对标：中国房价远高于发达国家
在国际范围内，中国一线城市的房价收入比处于极端高位，这给了我们理解"泡沫"规模的参考系。
根据数据，中国的房价收入比为 27.89 倍。这意味着一个普通人的全部年收入需要花将近 28 年才能买一套房。但这个平均数字掩盖了更严峻的现实——在北京、上海、深圳等一线城市，房价收入比超过 50 倍已是常态。
对比发达国家的情况就更加触目惊心：
日本的情况：日本全国平均房价收入比为 10 倍，需要 10 年的收入才能买房。作为房价最贵的东京，房价收入比也仅为 17.78 倍。相比之下，中国一线城市的房价收入比是东京的 3 倍以上。这样对比下来，即使按照东京的标准，中国一线城市的房价仍然需要下跌 65%以上。
国际标准：正常国家的房价收入比应该在 7-15 年之间。日本平均为 10 年，东京因为是全球顶级大城市才达到 18 年。
租金收益率的悬殊差距
中国一线城市的租售比极其恐怖，几乎没有租金回报可言。
根据数据，北京的租售比仅为 1.49%，上海 1.68%，广州 1.63%，深圳 1.49%。而国际标准租售比为 4%-6%。这意味着，一套价值 500 万的房子在北京，每年租金收入仅约 7.5 万元。
相比之下，日本的租售比已高达 8%，美国在房地产泡沫前的标准租售比为 5%-6%。中国一线城市的租售比连国际标准的四分之一都不到。
这背后的现实是：在中国一线城市买房，几乎完全是在赌房价上涨，而不是依赖租金收益。一旦房价停止上涨，购房者就陷入了被动。
供应过剩的残酷现实
抄底的另一个重要考虑因素是市场供应状况。中国的房屋供应已经达到了历史性过剩。
官方数据显示，全国约有 6 亿栋房屋建筑。虽然这个数字包括了农村房屋、工业厂房等，但城市住宅的空置情况仍然触目惊心。根据贝壳研究院的数据，中国 28 个大中城市的平均住房空置率为 12%。其中，一线城市空置率为 7%左右，但二线城市为 12%，三线城市高达 16%。
更让人担心的是，这种供应过剩集中在三四线城市，而这些地方面临着严峻的人口流出。
人口流动的冷酷规律
房产的本质是一种固定资产，其价值最终取决于该地区是否有人需要居住。而中国正在经历前所未有的人口迁移。
一线城市开始出现人口流出。2024 年，北京常住人口减少 2.6 万，上海减少 7.19 万。更令人瞩目的是，北京、上海、广州三地的 30-35 岁男性人口净流出率首次超过流入率，净流出人数达 18.7 万人，较 2023 年增长 31.6%。
三四线城市的人口流失更加严重。根据《中国人口大迁移：3000 县全景呈现》的数据：
- 15%的三线城市在"人口失血"
- 57%的四线城市在"人口失血"
- 83%的五线城市在"人口失血"
- 86%的六线城市在"人口失血"
这意味着，在大多数三四线城市，不仅楼市库存高企，而且购买力还在持续流失。人都走了，房子再便宜也无人问津。
三四线城市的"免费住"困境
用户观点中提到的"三四线县城房子完全有可能免费住"，虽然听起来有些极端，但反映了一个严峻的现实：在某些产业空心化、人口严重流出的三四线城市，房子正在沦为一种难以脱手的资产。
根据数据，三四线城市的存销比已经极度恶化。某些城市的存销比超过 70 个月，意味着即使完全停止建房，也需要 6 年才能消化现有库存。而在这个过程中，房价会持续承压。
更重要的是，即使房价跌到"免费"，没有产业、没有人口的城市，房子也没有流动性。买房者可能永远卖不出去，这比房价下跌更可怕。
日本的教训：泡沫破灭后的漫长下行
中国的房地产现状，与 20 世纪 90 年代的日本有诸多相似之处。日本的经历提供了一个值得深思的历史镜鉴。
1990 年代初，日本泡沫破灭后，房价下跌超过 45%，且这个过程持续了 18 年以上。土地价格跌幅更大，工商业土地地价下跌幅度超过住宅用地。房地产开发投资规模在之后的 15 年间缩水了超过一半。
更令人绝望的是，即使房价跌了这么多，日本的调整周期仍然极其漫长。首都圈和近畿圈的房价下跌周期达 11 年，而 6 大城市的地价连续下降了 14 年，直到 2006 年才有所回升。
这告诉我们：在房地产泡沫破灭后的时代，即使房价已经跌得很低，仍然可能继续下跌。因为调整不仅取决于价格本身，还取决于供给、人口、经济增长等多个因素的匹配。
抄底的三个前提条件
既然房价最终会跌到某个底部，那么什么时候才是真正的抄底机会呢？不是所有的低价都值得买。
第一，城市必须有人口流入和产业基础。广州、深圳、杭州等城市虽然房价有调整，但人口仍在流入，产业活力依然，这些城市的房子保留了基本的流动性。相反，在严重人口流出的三四线城市，即使房子便宜到"白菜价"，也可能无人接盘。
第二，租售比必须向合理水平收敛。国际标准的租售比是 4%-6%，中国一线城市目前仅为 1.5%左右。只有当租售比接近合理水平时，房产才能作为一种资产产生稳定的收益，而不是纯粹的投机品。
第三，房价收入比需要回到国际合理范围。正常国家的房价收入比应该在 7-15 年，目前中国一线城市超过 50 年。真正的底部，应该是房价收入比回到 20-25 倍左右的水平。这意味着，一线城市的房价从现在的高位，仍然需要下跌 50%-70%。
观点的局限性
需要说明的是，上述观点也有其适用范围的限制。
这个理论不适用于购房换身份的移民驱动市场。在移民市场中，房产不仅是生活资料和投资品，还承载了身份获取的功能，这会大幅推高房价，导致其偏离基本面。
此外，这个模型没有充分考虑到租金上涨的可能性。如果一个城市的经济持续增长，居民收入不断上升，租金会随之增长，这样 30 年房租的价值也会随之提升。但在人口流出、经济停滞的三四线城市，租金反而可能下跌。
结论：理性看待抄底
房地产的本质是一种固定资产，其价值取决于能否产生稳定的现金流收益，以及持有者是否相信资产会升值。当房价与这两个因素完全脱节时，就形成了泡沫。
房价跌到什么程度可以抄底？答案是：当房价收入比回到 15-20 倍范围、租售比升至 4%-6%、目标城市仍有人口流入和产业活力时。这不仅符合国际标准，也是房产作为一种资产能够产生稳定收益的必要条件。
对大多数城市而言，这个底部还远未到来。而对于产业空心化、人口严重流出的三四线城市，即使房价跌到"地板价"，抄底的机会也不存在——因为那不是低价，而是陷阱。
真正的抄底者，应该具备三种品质：对数据的敏感性，对周期的耐心，以及对风险的敬畏。
